1. Khái niệm thẩm định giá trị bất động sản

Khái niệm thẩm định giá bất động sản là sự ước tính giá trị của bất động sản cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp được quy định trong các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế.

Thẩm định giá bất động sản gồm những tài sản:

- Các loại đất đai: đất ở, đất nông nghiệp, đất vườn, đất sản xuất kinh doanh, đất chuyên dùng, đất khác…

- Công trình xây dựng, công trình gắn liền với đất (bao gồm các tài sản gắn liền trên công trình xây dựng đó): nhà phố, căn hộ, biệt thự, trường học, bệnh viện…

- Đất dự án

- Nhà xưởng sản xuất: trung tâm thương mại, chung cư, cao ốc văn phòng

- Nhà hàng, khách sạn, resort…

2. Mục đích của thẩm định giá bất động sản

Hiện nay, việc thẩm định giá bất động sản chủ yếu phục vụ cho các mục đích sau:

- Mua bán, chuyển nhượng tài sản;

- Thế chấp, bảo lãnh, vay vốn ngân hàng;

- Xác định giá trị tài sản, dự án đầu tư, giá trị thương hiệu…

- Hạch toán kế toán, thanh lý tài sản, bảo hiểm, đền bù, giải tỏa…

- Thẩm định tài sản phục vụ điều tra, xét xử, phân chia, tranh chấp tài sản…

- Liên danh, thành lập, chuyển đổi hoặc giải thế doanh nghiệp;

- Chứng minh tài sản để du học, du lịch, định cư, hợp tác, góp vốn;

- Các mục đích thẩm định giá khác…

3. Phương pháp thẩm định giá bất động sản

Phương pháp thẩm định giá bất động sản hiện nay được căn cứ thông tư số 145/2016/TT-BTC ngày 06 tháng 10 năm 2016 của Bộ trưởng Bộ Tài chính về việc ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 11 về Thẩm định giá bất động sản theo đó có 5 phương pháp thẩm định giá bất động sản.

- Phương pháp so sánh

- Phương pháp thu nhập (còn gọi là phương pháp đầu tư hoặc phương pháp vốn hóa)

- Phương pháp chi phí (phương pháp giá thành)

- Phương pháp chiết trừ

- Phương pháp thặng dư (phương pháp phân tích kinh doanh/phát triển giả định)

Thẩm định giá bất động sản là đất: Phương pháp so sánh, phương pháp chiết trừ, phương pháp vốn hóa trực tiếp, phương pháp dòng tiền chiết khấu, phương pháp thặng dư.

Thẩm định giá nhà ở: Phương pháp so sánh, phương pháp chi phí thay thế, phương pháp chi phí tái tạo

Thẩm định giá bất động sản thương mại: Phương pháp vốn hóa trực tiếp, phương pháp dòng tiền chiết khấu, phương pháp so sánh, phương pháp chi phí thay thế hoặc phương pháp chi phí tái tạo (thường sử dụng để kiểm tra, đối chiếu).

Thẩm định giá bất động sản công nghiệp: Phương pháp chi phí thay thế hoặc phương pháp chi phí tái tạo, phương pháp vốn hóa trực tiếp, phương pháp dòng tiền chiết khấu.

Thẩm định giá bất động sản khác: Đối với từng loại bất động sản: Tùy vào từng mục đích thẩm định giá, cơ sở giá trị bất động sản, đặc điểm pháp lý, đặc điểm kinh tế - kỹ thuật, mức độ sẵn có của thông tin thu thập được, Thẩm định viên lựa chọn phương pháp thẩm định giá hoặc kết hợp nhiều phương pháp thẩm định giá theo quy định về các phương pháp tại Hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam và phù hợp với quy định của các pháp luật có liên quan (nếu có).

4. Hồ sơ thẩm định giá bất động sản

Hồ sơ thẩm định giá bất động sản là tập hợp các tài liệu và thông tin cần thiết để thực hiện quá trình thẩm định giá một tài sản bất động sản cụ thể.  Dưới đây là danh sách các loại hồ sơ pháp lý cần chuẩn bị trước khi thẩm định giá bất động sản:

Hồ sơ thẩm định giá bất động sản là đất 

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Hợp đồng chuyển nhượng có công chứng.

- Quyết định bàn giao đất của cơ quan Nhà nước.

- Trích lục Bản đồ quy hoạch chi tiết (nếu có).

- Tờ khai lệ phí trước bạ.

- Giấy tờ liên quan khác.

Hồ sơ thẩm định giá bất động sản là nhà ở

- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, nhà phố, căn hộ.

- Giấy phép xây dựng (nếu có).

- Bản vẽ thiết kế đã được phê duyệt.

- Hợp đồng mua bán với chủ đầu tư dự án (đối với căn hộ chung cư, condotel, officetel,...).

- Trích lục Bản đồ quy hoạch chi tiết (nếu có).

- Tờ khai lệ phí trước bạ (nếu có).

- Giấy tờ liên quan khác.

Hồ sơ thẩm định giá bất động sản thương mại và công nghiệp

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nếu có).

- Giấy chứng nhận quyền sở hữu bất động sản thương mại/công nghiệp.

- Quyết định giao đất.

- Quyết định chủ trương đầu tư.

- Giấy chứng nhận đầu tư.

- Giấy phép xây dựng/hồ sơ dự án.

- Bản vẽ thi công, hồ sơ hoàn công, biên bản nghiệm thu.

- Giấy tờ pháp lý liên quan khác. 

Hồ sơ thẩm định giá bất động sản cần phải được chuẩn bị kỹ lưỡng và cung cấp đầy đủ thông tin để đảm bảo quá trình thẩm định giá diễn ra một cách chính xác và đáng tin cậy.

5. Quy trình thẩm định giá bất động sản trong thẩm định giá

Bước 1: Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá.

Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá.

Bước 3: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin.

Bước 4: Phân tích thông tin.

Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá.

Bước 6: Lập báo cáo và chứng thư kết quả thẩm định giá

Nguồn: Tổng hợp