Theo khoản 1 Điều 8 Nghị định 71/2024/NĐ-CP, giá đất phi nông nghiệp sẽ chịu ảnh hưởng bởi các yếu tố chính sau đây:

1. Vị trí, địa điểm của thửa đất
Đây là yếu tố có tính chất quyết định trong định giá đất. Một mảnh đất nằm trong khu trung tâm thành phố, gần các trục đường lớn, khu thương mại, trung tâm hành chính – thường có giá trị cao hơn so với đất ở vùng ven, hẻm nhỏ hoặc khu vực ít phát triển. Vị trí còn ảnh hưởng đến tiềm năng sinh lời nếu đất được dùng để kinh doanh, đầu tư.

2. Điều kiện về giao thông
Không chỉ tiếp giáp mặt đường, giá trị đất còn bị ảnh hưởng bởi:
- Độ rộng của con đường: đường lớn, nhiều làn xe sẽ có giá trị cao hơn đường nhỏ, hẻm cụt.
- Kết cấu mặt đường: đường bê tông, nhựa, đường quy hoạch mới… cũng có vai trò trong đánh giá mức độ kết nối giao thông.
- Số mặt tiếp giáp: đất hai mặt tiền, góc ngã tư… luôn có giá trị thương mại cao hơn đáng kể.

3. Điều kiện hạ tầng kỹ thuật
Hạ tầng bao gồm hệ thống điện, nước, thoát nước, cấp thoát nước sinh hoạt và hệ thống xử lý rác thải. Những khu vực được quy hoạch và đầu tư đồng bộ sẽ có giá đất cao hơn. Hệ thống điện 3 pha, nước máy, viễn thông đầy đủ là những điểm cộng lớn trong quá trình định giá.

4. Diện tích, kích thước, hình thể thửa đất
Một thửa đất có diện tích lớn, mặt tiền rộng, hình dáng vuông vức, dễ phân lô, dễ bố trí công trình... sẽ có giá trị cao hơn những thửa đất hẹp, sâu, méo mó. Đặc biệt đối với đất thương mại, hình thể và mặt tiền có ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị khai thác kinh doanh.

5. Các yếu tố liên quan đến quy hoạch xây dựng
Đây là nhóm yếu tố kỹ thuật quan trọng bao gồm:
- Mật độ xây dựng
- Hệ số sử dụng đất
- Chỉ giới xây dựng
- Giới hạn về chiều cao công trình
- Số tầng hầm được phép xây dựng theo quy hoạch chi tiết

Một thửa đất được phép xây cao, xây nhiều tầng thì giá trị cũng tăng lên đáng kể so với những thửa bị hạn chế chỉ xây 1-2 tầng.

6. Hiện trạng môi trường, an ninh
Yếu tố này tuy mang tính cảm nhận nhưng lại ảnh hưởng rõ rệt đến quyết định của người mua. Đất gần khu công nghiệp gây ô nhiễm, bãi rác, khu vực ngập úng, kênh rạch ô nhiễm… thường có giá thấp. Khu vực có an ninh tốt, dân trí cao, yên tĩnh, gần trường học, bệnh viện, công viên lại được đánh giá cao.

7. Thời hạn sử dụng đất
Với đất có thời hạn sử dụng như đất thương mại dịch vụ (50 năm), đất thuê trả tiền hàng năm hoặc đất thuê trả tiền một lần thì thời hạn còn lại ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị. Cùng diện tích, nhưng một thửa đất còn 45 năm sử dụng sẽ có giá cao hơn đáng kể so với một thửa chỉ còn lại 10 năm.

8. Các yếu tố khác theo truyền thống, tập quán địa phương
Một số yếu tố mang tính văn hóa – xã hội cũng có thể ảnh hưởng đến giá đất, ví dụ:
- Hướng đất (một số địa phương kiêng hướng Tây)
- Vị trí đất gần miếu, nghĩa trang
- Tâm lý địa phương về “số nhà”, “địa thế phong thủy”…

Tuy những yếu tố này không chính thức được ghi nhận trong bảng giá đất nhưng lại ảnh hưởng lớn đến tính thanh khoản, mức độ hấp dẫn của tài sản.

Kết luận
Thẩm định giá đất phi nông nghiệp là quá trình phức tạp, đòi hỏi kiến thức tổng hợp từ pháp lý, quy hoạch đến phân tích thị trường. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất thường xuyên thay đổi theo chính sách, quy hoạch đô thị và biến động kinh tế – xã hội.

Để đảm bảo tính minh bạch, hợp pháp và phù hợp với giá trị thực tế, việc sử dụng dịch vụ thẩm định giá đất của một đơn vị chuyên nghiệp như PGL Thành Nam là cần thiết. Với kinh nghiệm trong hàng trăm hồ sơ định giá nhà đất, dự án, tài sản doanh nghiệp, PGL Thành Nam cam kết mang lại kết quả chính xác, kịp thời và có giá trị pháp lý cao.

Liên hệ PGL Thành Nam để được tư vấn và hỗ trợ thẩm định giá đất:
- Website: https://pglthanhnam.vn
- Hotline: 090 2737 729
- Email: thamdinhgiapglthanhnam@gmail.com