Tại PGL Thành Nam, chúng tôi áp dụng linh hoạt và chuyên sâu các phương pháp định giá, đảm bảo kết quả phản ánh đúng giá trị thực của tài sản trong từng hoàn cảnh cụ thể. Dưới đây là 5 phương pháp định giá phổ biến, được sử dụng rộng rãi tại Việt Nam và trên thế giới.

1. Phương pháp so sánh (Market Approach)
Khái niệm:
Đây là phương pháp định giá dựa trên cơ sở so sánh tài sản cần định giá với các tài sản tương tự đã được mua bán thành công trên thị trường trong thời gian gần nhất.

Cách thực hiện:
- Tìm kiếm ít nhất 3 - 5 giao dịch thành công gần đây của tài sản tương tự (về vị trí, công năng, diện tích, pháp lý...)
- Điều chỉnh các yếu tố khác biệt (vị trí, hiện trạng, chất lượng tài sản, thời gian giao dịch...)
- Tính giá trị trung bình sau điều chỉnh làm cơ sở xác định giá trị tài sản cần định giá

Ưu điểm:
- Phản ánh sát với giá thị trường
- Phổ biến, dễ áp dụng với bất động sản, phương tiện vận tải, tài sản phổ thông

Hạn chế:
- Cần dữ liệu thị trường đáng tin cậy
- Khó áp dụng với tài sản đặc thù hoặc hiếm giao dịch

2. Phương pháp chi phí (Cost Approach)
Khái niệm:
Phương pháp chi phí xác định giá trị tài sản dựa trên chi phí để tạo ra tài sản đó tại thời điểm định giá, sau khi trừ đi phần hao mòn, xuống cấp hoặc lỗi thời.

Cách thực hiện:
- Tính toán chi phí xây dựng/tạo mới một tài sản tương tự (chi phí tái tạo hoặc thay thế)
- Trừ đi phần hao mòn vật lý, hao mòn chức năng và lỗi thời kinh tế
- Cộng giá trị đất (nếu có) để xác định tổng giá trị tài sản

Ưu điểm:
- Hiệu quả với tài sản có thể tái tạo được như công trình, nhà xưởng, máy móc
- Phù hợp trong trường hợp không có giao dịch tương tự

Hạn chế:
- Không phản ánh đúng giá thị trường nếu không tính đủ yếu tố cung – cầu
- Việc tính hao mòn và lỗi thời có yếu tố chủ quan

3. Phương pháp thu nhập (Income Approach)
Khái niệm:
Đây là phương pháp xác định giá trị tài sản dựa trên khả năng tạo ra thu nhập trong tương lai của tài sản đó.

Cách thực hiện:
- Dự báo dòng tiền thuần trong tương lai mà tài sản mang lại (thuê nhà, sản xuất...)
- Chiết khấu dòng tiền về hiện tại theo lãi suất kỳ vọng (Discounted Cash Flow – DCF)
- Giá trị tài sản = Giá trị hiện tại của dòng tiền tương lai

Ưu điểm:
- Phù hợp với tài sản sinh lời như bất động sản cho thuê, dự án đầu tư, doanh nghiệp
- Phản ánh giá trị kinh tế thực tế theo thời gian

Hạn chế:
- Phụ thuộc vào khả năng dự báo dòng tiền và chiết khấu chính xác
- Khó áp dụng với tài sản không tạo thu nhập trực tiếp

4. Phương pháp tài sản ròng (Asset-based Approach)
Khái niệm:
Phương pháp này thường được sử dụng trong định giá doanh nghiệp hoặc tổ chức, dựa trên tổng tài sản hiện có trừ đi các khoản nợ phải trả.

Cách thực hiện:
- Tính tổng giá trị tài sản hiện tại (bao gồm tài sản hữu hình và vô hình)
- Trừ đi tổng nghĩa vụ nợ, thuế và chi phí liên quan
- Giá trị doanh nghiệp = Tài sản ròng thực tế

Ưu điểm:
- Phù hợp với doanh nghiệp không hoạt động kinh doanh mạnh nhưng có tài sản lớn
- Cơ sở tính toán tương đối rõ ràng, dễ kiểm chứng

Hạn chế:
- Không phản ánh khả năng sinh lời trong tương lai
- Có thể bỏ sót giá trị vô hình như thương hiệu, khách hàng trung thành

5. Phương pháp thặng dư (Residual Method)
Khái niệm:
Phương pháp này thường dùng trong định giá đất hoặc dự án phát triển, bằng cách tính giá trị còn lại sau khi trừ đi các chi phí đầu tư khỏi tổng giá trị phát triển kỳ vọng.

Cách thực hiện:
- Ước tính giá bán tài sản sau khi hoàn thiện
- Trừ đi tổng chi phí đầu tư (xây dựng, marketing, quản lý, tài chính...)
- Giá trị còn lại là giá trị lô đất hiện tại

Ưu điểm:
- Rất phù hợp với đất nền, dự án bất động sản chưa phát triển
- Phản ánh tiềm năng đầu tư trong tương lai

Hạn chế:
- Phụ thuộc vào giả định chi phí – giá bán tương lai
- Rủi ro cao nếu biến động thị trường mạnh

Kết luận
Việc lựa chọn phương pháp định giá không chỉ phụ thuộc vào loại tài sản, mà còn phụ thuộc vào mục đích thẩm định, khả năng tiếp cận thông tin và điều kiện thị trường tại thời điểm định giá. Với đội ngũ chuyên viên giàu kinh nghiệm và hiểu biết sâu sắc, PGL Thành Nam luôn lựa chọn phương pháp tối ưu để mang lại kết quả minh bạch, sát thực tế và có giá trị pháp lý cao.

Liên hệ PGL Thành Nam để được tư vấn phương pháp định giá phù hợp:
- Hotline: 090 2737 729
- Website: https://pglthanhnam.vn
- Email: thamdinhgiapglthanhnam@gmail.com