1. Giới thiệu

Việc xác định “sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất” (best and highest use) của bất động sản là một trong những bước cơ bản và cực kỳ quan trọng trong hoạt động thẩm định giá. Trong bối cảnh thị trường bất động sản ngày càng biến động, việc đánh giá đúng mục đích sử dụng, tiềm năng khai thác và khai thác tối đa giá trị của tài sản bất động sản không chỉ giúp nhà đầu tư, đơn vị thẩm định xác suất được lợi nhuận mà còn giúp quản lý rủi ro và đảm bảo tính hợp pháp – hiệu quả của dự án. Do đó, trước khi tiến hành thẩm định giá bất động sản, việc xác định việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất là điều không thể thiếu.

2. Cơ sở xác định việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất

Việc xác định sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của bất động sản phải được thực hiện trên ba trụ cột chính. Trước hết, phải xem xét đặc điểm của bất động sản thẩm định giá – bao gồm vị trí, hình thức, hiện trạng pháp lý, quy mô, hình dáng, hạ tầng kỹ thuật và xã hội, hiện trạng khai thác sử dụng. Tài sản có vị trí thuận lợi, được quy hoạch đúng mục tiêu, có hạ tầng tốt, ít giới hạn pháp lý thì có khả năng khai thác cao hơn. Bước tiếp theo là phải khảo sát các thông tin về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch giao thông, quy định về chuyển mục đích sử dụng đất và các quy định về đầu tư xây dựng đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Những hồ sơ này cho biết rằng bất động sản có thể được sử dụng theo các mục đích mới phù hợp hơn, hay vẫn bị giới hạn sử dụng và khai thác. Cuối cùng, việc xác định sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất cần dựa trên hướng dẫn phân tích việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất tại Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Thu thập và phân tích thông tin về tài sản thẩm định giá – cụ thể theo Thông tư 31/2024/TT-BTC của Bộ Tài chính ban hành ngày 16/5/2024, có hiệu lực từ ngày 1/7/2024. Chuẩn mực này yêu cầu thẩm định viên phải phân tích nhóm thông tin về “việc sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất” (chỉ áp dụng với bất động sản) trên cơ sở pháp lý, kinh tế – xã hội và tài chính.

3. Thực hiện xác định sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

Khi tiến hành thẩm định giá bất động sản để xác định việc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất, thẩm định viên cần thực hiện theo các bước: đầu tiên là khảo sát thực trạng bất động sản để xác định hiện trạng sử dụng, mặt bằng địa hình, hạ tầng xung quanh, kết nối giao thông và khả năng khai thác tiếp. Sau đó, thẩm định viên phải kiểm tra các văn bản quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, giao thông và các giấy phép đầu tư, chuyển đổi mục đích sử dụng đất có liên quan – bởi chỉ khi bất động sản đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp lý thì mới có cơ sở xác định sử dụng cao hơn, hiệu quả hơn so với mục đích hiện tại. Tiếp theo, dựa vào những dữ liệu thu thập được, thẩm định viên phân tích việc sử dụng thay thế: nghĩa là xem liệu bất động sản có thể được sử dụng vào mục đích khác có tính khả thi hơn về kinh tế và pháp lý hay không – ví dụ từ đất ở chuyển thành đất thương mại dịch vụ, từ đất công nghiệp sang văn phòng – đảm bảo rằng việc sử dụng đó đem lại lợi ích kinh tế cao hơn nhưng vẫn phù hợp với quy hoạch và pháp luật. Cuối cùng, người thẩm định cần đánh giá mức độ khả thi và khả năng thực hiện của phương án sử dụng đó – bao gồm phân tích chi phí chuyển đổi, thời gian thực hiện, lãi suất chiết khấu, biến động thị trường và nhu cầu thực tế – để xác định cái gọi là “sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất”.

4. Xác định tổng doanh thu phát triển dự án bất động sản

Trong trường hợp thẩm định bất động sản dưới dạng dự án đầu tư xây dựng, việc xác định tổng doanh thu phát triển là yếu tố quyết định để đánh giá hiệu quả sử dụng cao nhất. Theo quy định, tổng doanh thu phát triển của bất động sản được xác định trên cơ sở điều tra khảo sát, thu thập các thông tin về giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác hình thành doanh thu (như thời gian bán hàng, thời điểm bắt đầu bán hàng, tỷ lệ bán hàng, tỷ lệ lấp đầy) của tối thiểu ba bất động sản có đặc điểm tương tự với dự án dự kiến đầu tư xây dựng tại khu vực có bất động sản thẩm định giá hoặc khu vực có khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội tương đương. Việc này phải tính đến xu hướng và mức độ biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác hình thành doanh thu của dự án dự kiến đầu tư xây dựng trong tương lai. Ngoài ra, khi xác định tổng doanh thu phát triển cần phân tích và đánh giá khả năng thực hiện, hoàn thành và đưa vào vận hành, khai thác dự án theo tiến độ đầu tư đã cam kết và theo các quy định hiện hành về bất động sản. Đó có nghĩa là nếu một bất động sản có tiềm năng sử dụng cao hơn nhưng không thể triển khai trong thời hạn phù hợp hoặc không đảm bảo các điều kiện pháp lý – kỹ thuật – tài chính thì phương án đó không được xem là sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.

5. Phân tích biến động thị trường và yếu tố hình thành doanh thu

Yếu tố tiếp theo không thể bỏ qua là việc xác định mức biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác hình thành doanh thu. Phân tích này căn cứ vào kết quả điều tra, khảo sát thị trường hoặc số liệu công bố của cơ quan thống kê hoặc cơ quan quản lý thị trường bất động sản, đảm bảo phù hợp với mức biến động của thị trường bất động sản qua các năm. Việc xem xét biến động thị trường giúp thẩm định viên xác định được giả định hợp lý về triển vọng phát triển, rủi ro và thời gian khai thác. Việc này phải được thể hiện rõ trong báo cáo thẩm định giá theo quy định tại Thông tư 31/2024/TT-BTC và các chuẩn mực liên quan.

6. Kết luận

Việc xác định sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của bất động sản là một bước quan trọng trong thẩm định giá bất động sản, không chỉ giúp xác định đúng giá trị mà còn tạo nền tảng cho quyết định đầu tư – khai thác – chuyển đổi phù hợp. Khi thẩm định viên tuân thủ đầy đủ việc phân tích đặc điểm bất động sản, quy hoạch và pháp lý, thực hiện khảo sát thị trường, và phân tích biến động giá – thì việc xác định sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất sẽ đạt được kết quả tối ưu. Đối với các chủ thể yêu cầu dịch vụ thẩm định giá, việc lựa chọn đơn vị thẩm định uy tín, có kinh nghiệm và am hiểu pháp lý – đặc biệt các chuẩn mực thẩm định giá mới như Thông tư 31/2024/TT-BTC – sẽ giúp đảm bảo báo cáo thẩm định giá có chất lượng cao và minh bạch.

Hãy liên hệ với Thẩm định giá PGL Thành Nam qua hotline 090.2737.729 để được tư vấn chi tiết và hỗ trợ xây dựng nền tảng phát triển mạnh mẽ, tối ưu hóa giá trị doanh nghiệp của bạn ngay từ hôm nay!