Trong lĩnh vực thẩm định giá bất động sản, việc lựa chọn phương pháp tiếp cận phù hợp cho từng loại hình tài sản là yếu tố quyết định tính chính xác của kết quả định giá. Hai phân khúc lớn và phức tạp nhất hiện nay là bất động sản khu công nghiệp và dự án nhà ở thương mại. Nhiều người thường đặt câu hỏi: Khu công nghiệp và dự án nhà ở có được định giá giống nhau? Câu trả lời từ các chuyên gia tài chính là không. Bản chất dòng tiền và mục đích sử dụng khác nhau đòi hỏi những tư duy thẩm định hoàn toàn riêng biệt.

1. Bản chất dòng tiền: Định giá Khu công nghiệp bằng phương pháp thu nhập

Bất động sản khu công nghiệp (KCN) mang đặc trưng của một tài sản đầu tư tạo thu nhập kéo dài. Nguồn thu của chủ đầu tư KCN không đến từ việc bán đứt tài sản, mà đến từ việc cho thuê đất dài hạn (thường là 50 năm), cho thuê nhà xưởng xây sẵn (RBF), kho bãi và nguồn thu từ hạ tầng kỹ thuật (cung cấp điện, nước, xử lý chất thải).

Do đó, phương pháp thẩm định giá chủ đạo được áp dụng là Phương pháp thu nhập (Vốn hóa dòng tiền). Các thẩm định viên phải tiến hành dự báo chi tiết về:

• Tỷ lệ lấp đầy phân kỳ theo từng năm dựa trên xu hướng dịch chuyển dòng vốn FDI.

• Đơn giá thuê và biên độ trượt giá theo thị trường.

• Chi phí vận hành, duy tu và bảo dưỡng hệ thống hạ tầng kỹ thuật khổng lồ.

Dòng tiền ròng trong tương lai này sau đó được chiết khấu về giá trị hiện tại theo một tỷ suất vốn hóa phù hợp, phản ánh đúng mức độ rủi ro của ngành công nghiệp.

2. Mô hình "xây để bán": Định giá dự án nhà ở bằng phương pháp thặng dư

Trái ngược với KCN, các dự án nhà ở (như căn hộ chung cư, nhà phố, biệt thự) lại vận hành theo mô hình phát triển dự án ngắn hạn nhằm thu hồi vốn và lợi nhuận một lần.

Để định giá loại hình này, các tổ chức thẩm định giá uy tín bắt buộc phải sử dụng Phương pháp thặng dư dựa trên quy hoạch chi tiết 1/500. Quy trình này đòi hỏi:

• Xác định tổng doanh thu phát triển giả định: Ước tính tổng số tiền thu được khi bán toàn bộ các sản phẩm nhà ở theo mức giá thị trường dự kiến tại thời điểm hoàn thành.

• Xác định tổng chi phí phát triển: Bao gồm chi phí xây dựng, chi phí thiết kế, chi phí vốn (lãi vay), chi phí marketing và lợi nhuận định mức của nhà đầu tư.

Giá trị của dự án (hoặc giá trị quyền sử dụng đất diện tích lớn của dự án) chính là phần "thặng dư" còn lại sau khi lấy Tổng doanh thu trừ đi Tổng chi phí.

Tóm lại, việc hiểu rõ Khu công nghiệp và dự án nhà ở có được định giá giống nhau hay không giúp các nhà quản trị và chủ đầu tư tránh được việc áp dụng máy móc các mô hình tài chính. Sự sai lệch trong phương pháp sẽ dẫn đến hậu quả định giá sai tài sản, gây đổ vỡ các thương vụ gọi vốn hoặc M&A. Nhằm đảm bảo tính khách quan và đạt độ an toàn pháp lý cao nhất, doanh nghiệp nên hợp tác với các đơn vị thẩm định giá độc lập chuyên nghiệp như PGL Thành Nam để được tối ưu hóa giá trị tài sản một cách khoa học nhất.