Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng luôn là một chủ đề phức tạp, đặc biệt là đối với các dự án có quy mô lớn. Trong toàn bộ quy trình này, công tác xác định giá đất cụ thể để làm căn cứ bồi thường, hỗ trợ tái định cư đóng vai trò quyết định. Bản chất của câu hỏi thu hồi đất có quy mô lớn - ai sẽ chịu rủi ro nếu định giá sai không chỉ là một bài toán kinh tế, mà còn là vấn đề ổn định xã hội và thượng tôn pháp luật.

1. Hệ lụy đối với người dân và chủ đầu tư dự án

Khi xảy ra sai sót trong việc áp dụng các phương pháp định giá đất (như so sánh, thặng dư hay hệ số điều chỉnh), đối tượng chịu ảnh hưởng trực tiếp đầu tiên chính là người dân có đất bị thu hồi.

• Nếu đất bị định giá thấp hơn giá trị thị trường thực tế, số tiền bồi thường sẽ không đủ để người dân ổn định cuộc sống tại nơi ở mới hoặc tái tạo sinh kế. Điều này tất yếu dẫn đến tình trạng khiếu nại, khiếu kiện kéo dài, gây mất an ninh trật tự địa phương.

• Ngược lại, đối với các chủ đầu tư, hệ quả của việc định giá sai là dự án bị ách tắc, chậm bàn giao mặt bằng sạch. Việc "chôn vốn" hàng trăm, hàng ngàn tỷ đồng vào một dự án không thể triển khai do người dân không đồng thuận sẽ đẩy doanh nghiệp vào nguy cơ khủng hoảng tài chính, gánh nặng lãi vay và đánh mất cơ hội thị trường.

2. Rủi ro pháp lý đối với cơ quan quản lý và đơn vị thẩm định

Không dừng lại ở thiệt hại kinh tế của người dân và doanh nghiệp, việc định giá sai đất thu hồi quy mô lớn còn đặt các cơ quan Nhà nước và tổ chức tư vấn định giá trước những rủi ro pháp lý nghiêm trọng.

• Luật Đất đai mới nhất kiểm soát rất chặt chẽ tính minh bạch và chính xác của dữ liệu đầu vào khi định giá. Nếu cơ quan ban ngành hoặc hội đồng định giá đưa ra một mức giá không dựa trên cơ sở thực tế, gây thất thoát ngân sách Nhà nước hoặc làm thiệt hại nghiêm trọng đến quyền lợi hợp pháp của công dân, các cá nhân chịu trách nhiệm có thể bị xử lý kỷ luật, cách chức hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự.

• Đồng thời, các tổ chức tư vấn thẩm định giá độc lập nếu cố tình làm sai lệch kết quả cũng sẽ bị tước giấy phép hoạt động và chịu chế tài nghiêm khắc trước pháp luật.

Có thể thấy, khi xảy ra sai sót trong định giá đất thu hồi quy mô lớn, rủi ro sẽ tạo thành một hiệu ứng domino kéo theo tất cả các bên cùng chịu thiệt hại. Để giải quyết triệt để bài toán này, việc áp dụng công nghệ số hóa cơ sở dữ liệu đất đai kết hợp với việc thuê các đơn vị thẩm định giá độc lập có năng lực, uy tín như PGL Thành Nam là giải pháp then chốt giúp đảm bảo lợi ích hài hòa, minh bạch cho cả Người dân, Doanh nghiệp và Nhà nước.