THẨM ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHI CỔ PHẦN HÓA DOANH NGHIỆP

Đây là bước quan trọng nhằm xác định đúng giá trị tài sản đất đai trong tổng giá trị doanh nghiệp. Quyền sử dụng đất thường chiếm tỷ trọng lớn và có ảnh hưởng trực tiếp đến giá bán cổ phần, quyền lợi của Nhà nước, nhà đầu tư và người lao động. Việc thẩm định giá giúp bảo đảm tính khách quan, minh bạch, hạn chế thất thoát tài sản công và giảm thiểu rủi ro pháp lý trong quá trình cổ phần hóa.

 Theo quy định pháp luật hiện hành, quyền sử dụng đất được tính vào giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa trong trường hợp doanh nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp hoặc thuê đất trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê. Đối với trường hợp thuê đất trả tiền thuê hàng năm, giá trị quyền sử dụng đất không được tính vào giá trị doanh nghiệp, tuy nhiên vẫn cần xem xét giá trị lợi thế vị trí địa lý của khu đất nếu có.

 Khi thực hiện thẩm định giá quyền sử dụng đất, doanh nghiệp thẩm định giá sẽ xem xét toàn diện các yếu tố như loại đất, mục đích sử dụng, diện tích, vị trí, thời hạn sử dụng đất còn lại, quy hoạch sử dụng đất, giá đất phổ biến trên thị trường tại thời điểm thẩm định cũng như các nghĩa vụ tài chính về đất đai chưa hoàn thành. Việc xác định giá trị đất không áp dụng máy móc theo bảng giá đất do địa phương ban hành mà phải phản ánh đúng giá trị thị trường.

 Tùy theo đặc điểm của thửa đất và mục đích cổ phần hóa, các phương pháp thẩm định giá phù hợp có thể được áp dụng như phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập hoặc phương pháp thặng dư. Việc lựa chọn phương pháp phải có cơ sở, phù hợp thực tế và được thuyết minh rõ ràng trong báo cáo thẩm định giá để bảo đảm tính minh bạch và khả năng kiểm tra, đối chiếu.

Báo cáo thẩm định giá quyền sử dụng đất là tài liệu bắt buộc trong hồ sơ xác định giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa, đồng thời là căn cứ để cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xem xét, phê duyệt phương án cổ phần hóa và xác định giá bán cổ phần lần đầu. Báo cáo chỉ có giá trị trong thời hạn nhất định, nếu quá thời hạn hoặc có biến động lớn của thị trường thì cần thực hiện thẩm định lại.

Có thể thấy, thẩm định giá quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp không chỉ là yêu cầu pháp lý mà còn là giải pháp quan trọng nhằm bảo đảm quá trình cổ phần hóa được thực hiện công khai, minh bạch và hiệu quả. Việc lựa chọn đơn vị thẩm định giá đủ điều kiện, có năng lực chuyên môn và kinh nghiệm thực tiễn sẽ góp phần hạn chế rủi ro pháp lý và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên liên quan.