1. Thẩm định giá đất bị thu hồi là gì?

Thẩm định giá đất bị thu hồi là việc doanh nghiệp thẩm định giá đủ điều kiện xác định giá trị quyền sử dụng đất và tài sản trên đất tại một thời điểm nhất định. Kết quả dựa trên đặc điểm pháp lý, vị trí, mục đích sử dụng, hiện trạng và thông tin thị trường, được thể hiện trong báo cáo và chứng thư thẩm định giá.

1.1. Phân biệt thẩm định giá độc lập và giá đất bồi thường của Nhà nước

Hai hoạt động này có liên quan nhưng không đồng nhất. Chứng thư thẩm định giá do doanh nghiệp phát hành không thay thế quyết định về giá đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

2. Giá đất bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất năm 2026 được xác định thế nào?

Từ 01/01/2026, phần lớn trường hợp tính tiền bồi thường về đất theo bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất, thay vì xác định giá đất cụ thể riêng cho từng dự án. Quy định này nằm trong Nghị quyết 254/2025/QH15 của Quốc hội và Nghị định 49/2026/NĐ-CP hướng dẫn thi hành.

2.1. Bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất (K)

{Giá đất bồi thường} ={Giá trong Bảng giá đất} \times K

•       Bảng giá đất do HĐND cấp tỉnh quyết định, xây dựng theo loại đất, khu vực và vị trí.

•       Hệ số K do UBND cấp tỉnh ban hành hằng năm và có thể điều chỉnh trong năm.

•       Mỗi tỉnh, thành có bảng giá và hệ số K riêng, cần tra cứu văn bản của địa phương nơi có đất.

Vì vậy, vị trí thửa đất, loại đất và diện tích được công nhận là các yếu tố quyết định số tiền bạn nhận được.

2.2. Trường hợp vẫn áp dụng giá đất cụ thể

Giá đất cụ thể vẫn được dùng cho dự án lấn biển và các trường hợp không thể áp dụng bảng giá đất theo Nghị định 49/2026/NĐ-CP. Với hồ sơ chuyển tiếp từ trước năm 2026 chưa có quyết định giá đất cụ thể, UBND cấp tỉnh quyết định áp dụng cách tính mới hoặc tiếp tục theo Luật Đất đai 2024.

Khi xác định giá đất cụ thể, Luật Đất đai 2024 quy định 4 phương pháp: so sánh, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh giá đất.

2.3. Lưu ý: Luật Đất đai đang được sửa đổi

Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) được trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ 2 (tháng 10/2026). Quy định về giá đất có thể thay đổi khi luật mới có hiệu lực, vì vậy cần kiểm tra văn bản mới nhất tại thời điểm nhận thông báo thu hồi.

3. Vì sao nên thẩm định giá đất khi Nhà nước thu hồi đất?

Thẩm định giá đất giúp người có đất bị thu hồi kiểm tra mức bồi thường có căn cứ, thay vì chỉ dựa vào cảm nhận hoặc giá rao bán.

3.1. Có thêm cơ sở đánh giá mức bồi thường

Kết quả thẩm định giá cho biết giá trị quyền sử dụng đất dựa trên thông tin thị trường và đặc điểm thực tế của thửa đất. Đây là cơ sở để đối chiếu với mức giá trong phương án bồi thường.

3.2. Phát hiện sai sót về vị trí, loại đất, diện tích

Vì giá đất bồi thường tính theo bảng giá và hệ số K, sai sót thường nằm ở khâu xác định đầu vào. Các trường hợp hay gặp:

•       Thửa đất mặt tiền bị xếp vào vị trí trong hẻm, hoặc xác định sai loại đất.

•       Diện tích được bồi thường nhỏ hơn diện tích thực tế hoặc trên giấy chứng nhận.

•       Nhà, công trình, cây trồng, vật nuôi, tài sản kinh doanh trên đất chưa được kiểm đếm đầy đủ.

3.3. Hỗ trợ bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp

Khi có căn cứ cho rằng mức bồi thường chưa phù hợp, bạn có thể dùng chứng thư thẩm định giá làm tài liệu tham khảo để kiến nghị, đối thoại hoặc khiếu nại theo quy định. Ngoài ra, kết quả này còn giúp bạn tính toán chuyện mua đất hoặc nhà ở nơi khác.

Nên thực hiện sớm, ngay khi có thông báo thu hồi hoặc dự thảo phương án bồi thường, để còn thời gian góp ý trước khi phương án được phê duyệt.

4. Quy trình thẩm định giá đất bị thu hồi

Quy trình thẩm định giá đất độc lập thường gồm 5 bước, từ tiếp nhận yêu cầu đến phát hành chứng thư.

Bước 1: Tiếp nhận yêu cầu thẩm định giá

Đơn vị thẩm định giá trao đổi với khách hàng để xác định:

•       Mục đích thẩm định giá và thời điểm cần xác định giá trị

•       Vị trí, địa chỉ, diện tích và loại đất

•       Tình trạng pháp lý và tiến độ thu hồi

Hai bên thống nhất phạm vi công việc, thời gian, chi phí và ký hợp đồng.

Bước 2: Kiểm tra hồ sơ pháp lý của thửa đất

Chuyên viên rà soát giấy chứng nhận, diện tích, ranh giới, mục đích và thời hạn sử dụng đất, thông tin quy hoạch và tài sản gắn liền với đất. Sau đó đối chiếu với thông báo thu hồi và phương án bồi thường để phát hiện sai lệch.

Bước 3: Khảo sát thực tế và thu thập thông tin thị trường

Chuyên viên khảo sát thực địa để ghi nhận:

•       Vị trí, khả năng tiếp cận giao thông và hạ tầng xung quanh

•       Hình dáng, kích thước, diện tích và hiện trạng sử dụng đất

•       Hiện trạng nhà, công trình, cây trồng trên đất

Đồng thời thu thập giá giao dịch thành công của các thửa đất tương đồng, và đối chiếu với bảng giá đất, hệ số K đang áp dụng tại địa phương.

Bước 4: Phân tích và áp dụng phương pháp thẩm định giá

Căn cứ đặc điểm tài sản, đơn vị thẩm định lựa chọn phương pháp phù hợp:

•       Phương pháp so sánh: đối chiếu giá các thửa đất tương đồng đã giao dịch, rồi điều chỉnh theo yếu tố khác biệt. Đây là phương pháp phổ biến nhất.

•       Phương pháp thu nhập: dựa trên thu nhập ròng bình quân hằng năm từ việc sử dụng đất, phù hợp với đất đang kinh doanh, cho thuê.

•       Phương pháp thặng dư: lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ tổng chi phí phát triển, dùng cho đất có tiềm năng phát triển dự án.

•       Phương pháp chi phí: thường dùng để xác định giá trị nhà, công trình xây dựng trên đất.

Bước 5: Lập báo cáo và phát hành chứng thư thẩm định giá

Báo cáo và chứng thư thẩm định giá thường thể hiện:

•       Thông tin tài sản, mục đích và thời điểm thẩm định

•       Cơ sở, phương pháp và dữ liệu được sử dụng

•       Kết quả giá trị tài sản

•       Các giả thiết, hạn chế và điều kiện kèm theo

5. Hồ sơ cần chuẩn bị khi thẩm định giá đất bị thu hồi

Hồ sơ càng đầy đủ thì kết quả thẩm định giá càng sát thực tế. Bạn chuẩn bị bản sao các giấy tờ sau.

5.1. Hồ sơ pháp lý về quyền sử dụng đất

•       Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ hoặc sổ hồng)

•       Căn cước công dân của người sử dụng đất

•       Giấy tờ về chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất (nếu có)

•       Trích lục hoặc trích đo bản đồ địa chính (nếu có)

5.2. Hồ sơ liên quan đến việc thu hồi đất

•       Thông báo thu hồi đất; quyết định thu hồi đất nếu đã ban hành

•       Biên bản kiểm đếm đất đai và tài sản gắn liền với đất

•       Dự thảo hoặc phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; bảng tính giá trị bồi thường nếu đã có

•       Các văn bản trao đổi, kiến nghị liên quan

5.3. Hồ sơ về tài sản trên đất và thông tin bổ sung

•       Giấy phép xây dựng, bản vẽ, hồ sơ hoàn công nhà và công trình (nếu có)

•       Giấy tờ về hoạt động kinh doanh, hợp đồng cho thuê trên đất (nếu có)

•       Hình ảnh hiện trạng đất, nhà, cây trồng, vật nuôi

•       Thông tin quy hoạch và giá giao dịch của bất động sản tương đồng (nếu có)

Lưu ý: Thành phần hồ sơ có thể thay đổi tùy mục đích thẩm định và đặc điểm tài sản. Thiếu giấy tờ, chuyên viên sẽ hướng dẫn bạn bổ sung.

6. Chi phí thẩm định giá đất bị thu hồi là bao nhiêu?

Chi phí thẩm định giá đất không có mức cố định chung. Đây là giá dịch vụ do khách hàng và doanh nghiệp thẩm định giá thỏa thuận trong hợp đồng, tùy đặc điểm tài sản và phạm vi công việc.

6.1. Các yếu tố ảnh hưởng đến chi phí thẩm định

•       Diện tích và số lượng thửa đất: nhiều thửa hoặc diện tích lớn làm tăng khối lượng công việc.

•       Tài sản trên đất: càng nhiều nhà, công trình, cây trồng, tài sản kinh doanh thì càng cần thêm thời gian xác định.

•       Vị trí địa lý: khoảng cách và điều kiện tiếp cận ảnh hưởng đến chi phí khảo sát.

•       Tình trạng pháp lý: hồ sơ phức tạp cần thêm thời gian kiểm tra, xác minh.

•       Thời hạn và phạm vi báo cáo: yêu cầu hoàn thành gấp hoặc báo cáo chi tiết có thể ảnh hưởng đến mức phí.

6.2. Ai trả chi phí thẩm định giá?

Khi bạn chủ động thuê thẩm định giá độc lập, bạn trả phí theo hợp đồng dịch vụ. Khoản này tách biệt với việc cơ quan nhà nước xác định giá đất bồi thường, vốn không thu phí của người có đất.

6.3. Làm sao biết chính xác chi phí?

Hãy gửi thông tin thửa đất và mục đích thẩm định cho doanh nghiệp thẩm định giá. Sau khi xem hồ sơ, đơn vị sẽ báo phạm vi công việc, thời gian và chi phí cụ thể. Nên yêu cầu báo giá bằng văn bản trước khi ký hợp đồng.

7. Những lưu ý quan trọng khi thẩm định giá đất bị thu hồi

7.1. Xác định đúng thời điểm thẩm định giá

Giá đất thay đổi theo thời gian, nên cần xác định rõ thời điểm thẩm định. Theo khoản 2 Điều 91 Luật Đất đai 2024, tiền bồi thường về đất được tính theo giá đất tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường. Với hồ sơ chuyển tiếp, Nghị quyết 254/2025/QH15 và Nghị định 49/2026/NĐ-CP có quy định riêng, cần kiểm tra theo từng trường hợp.

7.2. Kiểm tra kỹ thông tin pháp lý

Đối chiếu diện tích, loại đất, vị trí và thời hạn sử dụng trên giấy chứng nhận với hồ sơ thu hồi. Một sai lệch nhỏ về vị trí hoặc loại đất có thể làm thay đổi đáng kể đơn giá trong bảng giá đất.

7.3. Không chỉ dựa vào giá rao bán

Giá rao bán bất động sản không phải giá giao dịch thực tế. Thẩm định giá cần ưu tiên dữ liệu có căn cứ, xem xét pháp lý, thời điểm giao dịch và đặc điểm của tài sản so sánh.

7.4. Chọn doanh nghiệp thẩm định giá đủ điều kiện

Kiểm tra doanh nghiệp có giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá và thẩm định viên có thẻ hành nghề hay không, trước khi ký hợp đồng.

8. PGL Thành Nam – Đồng hành cùng khách hàng trong thẩm định giá đất

Khi đất thuộc diện thu hồi, xác định đúng giá trị tài sản ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi kinh tế của bạn. PGL Thành Nam hỗ trợ khách hàng tiếp cận dịch vụ thẩm định giá đất phù hợp với nhu cầu thực tế.

Liên hệ PGL Thành Nam để được trao đổi về:

•       Hồ sơ cần chuẩn bị cho trường hợp cụ thể của bạn

•       Phạm vi công việc và quy trình khảo sát

•       Thời gian thực hiện

•       Chi phí dịch vụ theo từng hồ sơ

9. Câu hỏi thường gặp về thẩm định giá đất bị thu hồi

9.1. Người dân có được thuê đơn vị thẩm định giá độc lập khi đất bị thu hồi không?

Có. Bạn có thể thuê doanh nghiệp thẩm định giá đủ điều kiện để xác định giá trị tài sản. Kết quả dùng làm tài liệu tham khảo khi kiến nghị, đối thoại, nhưng không tự động thay thế giá đất do cơ quan nhà nước quyết định.

9.2. Giá đất bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được xác định như thế nào?

Từ 01/01/2026, phần lớn trường hợp tính theo bảng giá đất của tỉnh nhân với hệ số điều chỉnh giá đất K, theo Nghị quyết 254/2025/QH15. Giá đất cụ thể chỉ còn áp dụng cho một số trường hợp.

9.3. Chứng thư thẩm định giá có dùng để yêu cầu tăng tiền bồi thường được không?

Chứng thư là tài liệu tham khảo khi bạn kiến nghị, khiếu nại, đặc biệt khi chỉ ra sai sót về vị trí, loại đất hay tài sản. Tuy nhiên, chứng thư không bắt buộc cơ quan nhà nước phải điều chỉnh mức bồi thường.

9.4. Thẩm định giá đất mất bao lâu?

Thời gian phụ thuộc diện tích, vị trí, pháp lý và phạm vi công việc, thường từ [X–Y] ngày làm việc kể từ khi nhận đủ hồ sơ.

9.5. Không đồng ý với phương án bồi thường thì làm gì?

Kiểm tra thông tin thửa đất, căn cứ tính giá và các khoản hỗ trợ trong phương án. Góp ý ngay khi dự thảo được lấy ý kiến; sau khi có quyết định, bạn có quyền khiếu nại hoặc khởi kiện theo quy định. Nên tham khảo ý kiến luật sư cho từng trường hợp.

9.6. Tra cứu bảng giá đất và hệ số K ở đâu?

Bảng giá đất ban hành bằng nghị quyết của HĐND cấp tỉnh; hệ số K ban hành bằng quyết định của UBND cấp tỉnh. Bạn tra cứu trên cổng thông tin điện tử của tỉnh, thành hoặc hỏi đơn vị thẩm định giá.

Kết luận

Thẩm định giá đất bị thu hồi giúp bạn kiểm tra mức bồi thường có đúng vị trí, loại đất, diện tích và đủ tài sản trên đất hay chưa. Hãy chuẩn bị hồ sơ sớm, nắm rõ cách tính giá đất theo bảng giá và hệ số K, và thỏa thuận rõ chi phí thẩm định giá trước khi ký hợp đồng.

Nếu bạn đang cần thẩm định giá đất, hãy liên hệ PGL Thành Nam để được tư vấn về hồ sơ, quy trình và chi phí phù hợp với trường hợp cụ thể.

Email: congtypglthanhnam@gmail.com

Hotline: 090 630 2727 - 097 59 45678

Website: https://pglthanhnam.vn/

  Facebook: (1) Facebook

Bài viết mang tính tham khảo, cập nhật theo quy định hiện hành đến tháng 11/2026. Quy định về đất đai có thể thay đổi khi Luật Đất đai sửa đổi được thông qua.