Thị trường bất động sản luôn là mảnh đất màu mỡ nhưng cũng đầy thách thức đối với các nhà đầu tư. Một trong những sự thật nghề nghiệp bất động sản mà ít ai thấu hiểu tường tận chính là sự chênh lệch khủng khiếp trong việc định giá cùng một tài sản. Tại sao cùng một vị trí, cùng một diện tích thửa đất, có đơn vị chỉ định giá tài sản ở mức vài tỷ đồng, nhưng đơn vị khác lại nhận định giá trị của nó lên tới hàng chục tỷ? Bí mật này không nằm ở các chiêu trò thổi giá, mà nằm ở một nguyên tắc khoa học trong ngành thẩm định: Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất (Highest and Best Use - HBU).

1. Bẫy định giá cảm tính và hiện trạng của thị trường

Phần lớn các nhà đầu tư cá nhân hoặc các môi giới nhỏ lẻ khi định giá một bất động sản thường chỉ dựa trên phương pháp so sánh thị trường một cách máy móc. Họ khảo sát giá các giao dịch xung quanh trong quá khứ hoặc dựa vào hiện trạng sử dụng đất tại thời điểm bấy giờ để đưa ra con số cuối cùng.

Tuy nhiên, đây là cách tiếp cận tĩnh và có độ trễ lớn. Nếu một khu đất diện tích lớn hiện tại chỉ đang được sử dụng để làm nhà kho, nhà xưởng cũ kỹ, việc áp giá đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp thông thường sẽ vô tình kìm hãm giá trị thực của tài sản. Điều này khiến chủ sở hữu chịu thiệt hại lớn khi mang đi thế chấp, góp vốn doanh nghiệp hoặc thực hiện các thương vụ mua bán và sáp nhập (M&A).

2. Nguyên tắc HBU - Thước đo giá trị tương lai của bất động sản

Sự thật cốt lõi của nghề thẩm định giá bất động sản nằm ở khả năng dự báo và phân tích động. Khi các thẩm định viên cao cấp tham gia vào quy trình định giá, họ sẽ áp dụng nguyên tắc HBU để đánh giá tài sản dựa trên ba bộ lọc khắt khe: Hợp pháp về mặt pháp lý (quy hoạch, lộ giới, mật độ); Khả thi về mặt kỹ thuật (vị trí, địa chất, hạ tầng) và Mang lại hiệu quả tài chính cao nhất.

Một khu đất thô khi qua tay các chuyên gia phân tích quy hoạch đô thị có thể lột xác hoàn toàn. Bằng cách chứng minh thửa đất đó có tiềm năng chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất ở, đủ điều kiện xây dựng tòa nhà cao tầng hoặc trung tâm thương mại, thẩm định viên sẽ kích hoạt "giá trị ẩn" của tài sản, giúp nâng tầm giá trị khu đất lên gấp nhiều lần một cách hợp pháp và khoa học.

Hiểu rõ sự thật nghề nghiệp bất động sản giúp các chủ doanh nghiệp và nhà đầu tư có cái nhìn tỉnh táo hơn, tránh được việc mua hớ hoặc bán rẻ tài sản của mình. Thẩm định giá bất động sản đỉnh cao không phải là nhìn vào những gì đang có, mà là đọc vị được giá trị tương lai. Để có được những chứng thư định giá khách quan, khoa học và đạt độ an toàn pháp lý cao nhất, hãy liên hệ ngay với PGL Thành Nam – đơn vị thẩm định giá uy tín hàng đầu, người bạn đồng hành tin cậy trên mọi chặng đường đầu tư của bạn.