Thị trường bất động sản biến động mạnh thường kéo theo làn sóng tranh chấp hợp đồng đặt cọc. Kịch bản phổ biến nhất là khi giá đất tăng vọt, bên bán sẵn sàng "lật kèo", chấp nhận phạt cọc để bán cho người khác với giá cao hơn, hoặc cố tình viện lý do để hủy hợp đồng.

Vậy người mua cần làm gì để bảo vệ quyền lợi hợp pháp và buộc bên bán phải thực hiện đúng cam kết?

1. Bị Lật Kèo Đặt Cọc Đất, Bên Mua Được Bồi Thường Như Thế Nào?

Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, quy định về xử lý tiền đặt cọc như sau:

• Nếu bên nhận đặt cọc (bên bán) từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả lại tài sản đặt cọc cho bên đặt cọc.

• Đồng thời, bên bán phải trả một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc (thường gọi là phạt cọc gấp đôi), trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Lưu ý quan trọng: Nhiều hợp đồng có thỏa thuận phạt cọc gấp 3, gấp 5 lần hoặc bồi thường toàn bộ thiệt hại chênh lệch giá thị trường. Pháp luật hoàn toàn tôn trọng sự thỏa thuận này nếu không vi phạm điều cấm.

2. Bên Mua Có Thể Buộc Bên Bán Tiếp Tục Sang Tên Đất Không?

Nếu bên mua không muốn nhận tiền phạt cọc mà vẫn muốn mua mảnh đất đó, Tòa án có giải quyết được không?

Nếu hợp đồng đặt cọc ghi rõ mục đích đặt cọc là "để đảm bảo giao kết và thực hiện hợp đồng mua bán", và bên mua đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ đúng thời hạn, bên mua có quyền yêu cầu Tòa án buộc bên bán tiếp tục thực hiện hợp đồng (chuyển nhượng quyền sử dụng đất) thay vì chỉ phạt cọc.

3. Quy Trình Xử Lý Pháp Lý Khi Bị Bên Bán "Lật Kèo"

Khi gặp rủi ro bị bẻ cọc, bên mua nên thực hiện ngay các bước sau:

1. Lập vi bằng/Biên bản ghi nhận sự việc: Đến đúng địa điểm, thời gian đã hẹn trong hợp đồng đặt cọc để công chứng/chuyển nhượng. Nếu bên bán không đến, hãy lập vi bằng hoặc nhờ công chứng viên chứng nhận sự vắng mặt của bên bán để làm bằng chứng.

2. Thương lượng và gửi thông báo bằng văn bản: Gửi văn bản yêu cầu thực hiện hợp đồng hoặc thanh toán tiền phạt cọc trong thời hạn nhất định.

3. Khởi kiện ra Tòa án nhân dân: Đâm đơn kiện yêu cầu phạt cọc hoặc buộc tiếp tục thực hiện hợp đồng, đồng thời yêu cầu Tòa án áp dụng Biện pháp khẩn cấp tạm thời (phong tỏa tài sản) để ngăn bên bán chuyển nhượng mảnh đất đó cho bên thứ ba.

Lời khuyên pháp lý: Để tránh rủi ro khi sốt đất, hợp đồng đặt cọc cần quy định rõ mức phạt cọc đủ sức đe dọa, chế tài bồi thường chênh lệch giá thị trường và nên thực hiện công chứng hợp đồng đặt cọc.