1. Phương pháp so sánh

Đây là phương pháp phổ biến và trực quan nhất trên thị trường. Phương pháp so sánh được thực hiện bằng cách phân tích, đối chiếu mức giá của các thửa đất tương đồng về diện tích, vị trí, pháp lý đã giao dịch thành công trên thị trường hoặc đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất. Phương pháp này chỉ được áp dụng khi thu thập được tối thiểu 3 thửa đất so sánh có đặc điểm tương tự trong cùng khu vực để đảm bảo tính khách quan.

2. Phương pháp thu nhập

Phương pháp thu nhập được tính toán dựa trên cơ sở thu hồi vốn đầu tư từ tài sản. Cụ thể, thẩm định viên sẽ lấy thu nhập ròng bình quân năm thu được từ việc khai thác thửa đất trong tương lai chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm kỳ hạn 12 tháng bình quân của các ngân hàng nhà nước. Phương pháp này chỉ áp dụng đối với các thửa đất xác định được doanh thu và chi phí từ việc sử dụng đất (ví dụ: đất nông nghiệp, đất thương mại dịch vụ cho thuê ổn định).

3. Phương pháp thặng dư

Đối với các khu đất trống hoặc đất có công trình cũ nhưng có tiềm năng phát triển thành một dự án bất động sản tương lai, phương pháp thặng dư là lựa chọn tối ưu. Giá trị đất được xác định bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính (sau khi hoàn thành dự án) trừ đi tổng chi phí đầu tư phát triển dự kiến (chi phí xây dựng, quản lý, lợi nhuận nhà đầu tư...). Phương pháp này đòi hỏi thẩm định viên phải có tư duy dự báo thị trường rất nhạy bén.

4. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất

Phương pháp này thường được gọi tắt là phương pháp hệ số K. Giá trị của thửa đất được xác định bằng cách lấy giá đất quy định trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành nhân với hệ số điều chỉnh giá đất do địa phương công bố hàng năm. Phương pháp hệ số K mang tính chất hành chính cao, thường áp dụng để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hoặc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với các trường hợp phổ thông, diện tích nhỏ.

Tóm lại, hiện nay có 4 phương pháp định giá đất chính thức được pháp luật công nhận. Việc lựa chọn phương pháp nào hoàn toàn phụ thuộc vào đặc điểm thực tế và mục đích sử dụng của thửa đất đó. Để đảm bảo tính chính xác và an toàn pháp lý tối đa, các doanh nghiệp nên tìm đến các đơn vị thẩm định giá uy tín để được cấp chứng thư chính thức.