Thẩm định giá là hoạt động chuyên môn quan trọng, được thực hiện nhằm xác định giá trị của tài sản tại một thời điểm nhất định, phục vụ cho nhiều mục đích như mua bán, chuyển nhượng, vay vốn ngân hàng, cổ phần hóa doanh nghiệp, giải quyết tranh chấp, tính thuế…

Để đảm bảo tính khách quan, chính xác và minh bạch, quy trình thẩm định giá phải được thực hiện theo các bước chặt chẽ, tuân thủ quy định của pháp luật về thẩm định giá. Dưới đây là các bước cơ bản trong quá trình thẩm định giá mà các tổ chức thẩm định giá chuyên nghiệp đang áp dụng.

1. Thu thập thông tin về tài sản cần thẩm định

Thu thập thông tin là bước nền tảng và có ý nghĩa quyết định đến chất lượng kết quả thẩm định giá. Ở bước này, thẩm định viên tiến hành thu thập đầy đủ các thông tin liên quan đến tài sản cần thẩm định, bao gồm thông tin pháp lý, kỹ thuật và thông tin thị trường.

 Đối với bất động sản, thông tin cần thu thập thường bao gồm:

• Vị trí, diện tích, mục đích sử dụng đất;
• Hiện trạng tài sản, tình trạng xây dựng;
• Hồ sơ pháp lý như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở;
• Điều kiện hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội khu vực xung quanh;
• Các giao dịch mua bán, chuyển nhượng tương tự trên thị trường.

 Đối với máy móc, thiết bị, hàng hóa xuất nhập khẩu, thông tin thu thập có thể bao gồm:

• Nguồn gốc xuất xứ, năm sản xuất, tình trạng sử dụng;
• Thông số kỹ thuật, công suất, chất lượng còn lại;
• Hợp đồng mua bán, hóa đơn, chứng từ vận chuyển;
• Giá thị trường của các tài sản tương đương.

Việc thu thập thông tin đầy đủ, chính xác giúp thẩm định viên có cơ sở vững chắc để đánh giá đúng giá trị thực tế của tài sản.

 2. Phân tích và đánh giá thông tin thu thập được

Sau khi hoàn tất việc thu thập dữ liệu, thẩm định viên tiến hành phân tích, xử lý và đánh giá các thông tin đã có. Đây là bước quan trọng nhằm xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản.

Quá trình phân tích không chỉ dừng lại ở việc so sánh giá thị trường, mà còn bao gồm việc xem xét:

• Yếu tố pháp lý của tài sản;
• Yếu tố kinh tế – kỹ thuật;
• Cung – cầu thị trường;
• Khả năng sinh lợi và mục đích sử dụng tài sản.

Thông qua việc phân tích, thẩm định viên có thể xác định các loại giá trị khác nhau của tài sản như giá trị thị trường, giá trị sử dụng, giá trị thanh lý, từ đó lựa chọn cách tiếp cận phù hợp với mục đích thẩm định của khách hàng.

 3. Lựa chọn và áp dụng phương pháp thẩm định giá phù hợp

Dựa trên kết quả phân tích thông tin, thẩm định viên sẽ lựa chọn phương pháp thẩm định giá phù hợp theo quy định của pháp luật và tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam.

Một số phương pháp thẩm định giá phổ biến hiện nay gồm:

• Phương pháp so sánh: So sánh tài sản cần thẩm định với các tài sản tương tự đã giao dịch trên thị trường.
• Phương pháp chi phí: Xác định giá trị tài sản dựa trên chi phí tạo ra tài sản mới tương đương, sau khi trừ hao mòn, khấu hao.
• Phương pháp thu nhập: Xác định giá trị tài sản dựa trên khả năng tạo ra thu nhập trong tương lai.

Tùy từng loại tài sản và mục đích thẩm định, thẩm định viên có thể áp dụng một hoặc kết hợp nhiều phương pháp để đảm bảo kết quả định giá phù hợp với thực tế thị trường và có độ tin cậy cao.

 4. Lập báo cáo thẩm định giá

Bước cuối cùng trong quy trình là lập báo cáo thẩm định giá. Báo cáo thẩm định giá là văn bản chính thức thể hiện toàn bộ quá trình thẩm định, kết quả định giá và các căn cứ pháp lý liên quan.

Nội dung báo cáo thẩm định giá thường bao gồm:

• Thông tin chung về tài sản và khách hàng;
• Mục đích, phạm vi thẩm định giá;
• Cơ sở pháp lý và tiêu chuẩn áp dụng;
• Thông tin thu thập và phân tích;
• Phương pháp thẩm định giá đã sử dụng;
• Kết quả thẩm định giá và kết luận.

Báo cáo phải được lập rõ ràng, trung thực, khách quan, kèm theo các tài liệu chứng minh nhằm đảm bảo giá trị pháp lý và hạn chế tối đa tranh chấp phát sinh.

Quy trình thẩm định giá là một chuỗi các bước liên kết chặt chẽ với nhau, đòi hỏi chuyên môn cao, kinh nghiệm thực tiễn và sự tuân thủ nghiêm ngặt các quy định pháp luật. Việc thực hiện đúng và đầy đủ các bước không chỉ đảm bảo kết quả thẩm định giá chính xác mà còn góp phần bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên liên quan.